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월요일, 울프 리서치는 허드슨 퍼시픽 프로퍼티 (NYSE:HPP), 등급을 피어 퍼포먼스에서 아웃퍼폼으로 옮겼습니다. 이 회사는 부동산 투자 신탁에 대해 $ 8.40의 새로운 목표 주가를 설정했습니다. 이번 업그레이드는 입주율 감소와 임대 시장의 어려움 등 오피스 부문의 어려움을 인정했음에도 불구하고 이루어졌습니다.

Wolfe Research는 허드슨 퍼시픽이 2023년 9월 Block의 임차 계약 만료와 퇴거를 포함한 여러 주요 임차 계약 만료와 파산이 진행 중인 WeWork의 임차 거부로 인해 단기적으로 사무실 운영 수익이 감소할 것으로 예상했습니다. 또한 2024년에는 Nutanix가, 2025년에는 Uber와 Google이 떠날 것을 대비하고 있습니다. 또한 허드슨 퍼시픽은 최근 계약상의 문제에 직면했지만 이후 신용 시설을 수정했습니다.

이러한 어려움에도 불구하고 Wolfe Research는 허드슨 퍼시픽이 2023년에 이미 최저 수익을 기록할 것으로 예측합니다. 2024~2025년 주당 운영 자금(FFOPS)은 연평균 15%의 성장률(CAGR)을 기록할 것으로 예상합니다. 이러한 성장 기대는 스튜디오 사업의 회복이 예상되어 사무실 부문이 직면 한 역풍을 상쇄하는 데 도움이 될 것으로 예상되는 데 의해 뒷받침됩니다.

또한 허드슨 퍼시픽의 부채 원가가 높지만 최근 자산 매각으로 변동금리 부채와 단기 부채 만기에 대한 노출이 줄었다는 점도 지적했습니다. 이 분석에서는 일반관리비(G&A) 절감을 가정하지 않았지만, G&A 비용은 회사의 주식 실적과 연계된 잠재적 안정 요인으로 간주됩니다.

가치평가를 위해 현재 허드슨 퍼시픽은 2024년 예상 주당순이익(FFOPS) 추정치의 6.1배에 거래되고 있습니다. 2025년 내재 자본화 비율은 사무실 운영 수익 감소를 고려하지만 스튜디오 부문의 회복을 포함하므로 10.2%의 자본화 비율이 산출됩니다. 이는 Wolfe Research의 오피스 부문 평균 자본수익률인 8.4%와 비교됩니다.

이 회사는 허드슨 퍼시픽의 현재 거래 가격이 투자자들이 인식하는 높은 수준의 위험에 대한 보상을 제공하므로 아웃퍼폼으로의 업그레이드를 정당화한다고 믿습니다. 새로운 목표주가 8.40달러는 허드슨 퍼시픽의 2025년 수익에 대한 할인율이 개선될 것이라는 가정에 근거한 것이지만, 여전히 부동산 투자신탁(REIT) 커버리지와 오피스 섹터 전체에 대한 역사적 할인율보다 낮은 수준을 유지할 것입니다.

Wolfe Research는 다양한 실적 전망의 가능성을 인정하여 지난 1년간 2024년 실적 추정치를 39% 하향 조정했지만 현재 주가는 적정 할인율을 넘어섰다고 판단합니다.

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